ЖУРНАЛ РЕДАКЦИЯ НОВОСТИ СПРАВОЧНИК ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ
журнал
свежий номер

подписка

купить журнал

содержание
Канада

Новый иммиграционный закон Канады

Создание бизнеса в Канаде

Недвижимость в Канаде

Таможня
"зеленого коридора"


На земле мальтийского ордена

Купюры
"с человеческим лицом"


Отчего у России проблемы с имиджем

Российские гастарбайтеры? Это не про нас.

архив
НЕДВИЖИМОСТЬ В КАНАДЕ

   Канада - одна из немногих стран мира, где можно достаточно легко получить вид на жительство людям, у которых нет близких родственников в этой стране. Кроме того, страна "кленовых листьев" признает двойное гражданство, то есть граждане России могут стать гражданами Канады, не отказываясь от своего российского гражданства. А после получения канадского паспорта вы сможете въезжать без визы во многие страны мира.

   Возможно, что именно вышеперечисленные обстоятельства делают это государство столь привлекательным для россиян: по официальным данным в Канаде насчитывается около 200 тысяч русских. В основном, они приобретают дома в качестве надежного вложения капитала и сдают их в аренду для того, чтобы за счет арендной платы выплачивать кредиты и расходы на содержание дома. В случае необходимости человек, купивший дом, может переехать на постоянное жительство в спокойную и уютную Канаду и начать жить в уже имеющемся своем доме.


   Столица

   Оттава - далеко не самый крупный город в Канаде. Возможно именно по этой причине на оттавском рынке недвижимости нет такой характерной для большинства столиц ситуации, когда цены на квадратные метры в мегаполисе значительно превышали бы таковые в провинции. Более того, предложения по продаже столичной недвижимости заметно превышают спрос, что, как известно, делает возможными торги, сулящие явную выгоду покупателю.

   Квартира в таунхаузе в отличном состоянии с системой кондиционирования воздуха в каждой комнате и окнами, выходящими на тихий дворик , где-нибудь на окраине столицы может стоить $140 000. При этом в состав покупаемого жилья входит гостиная, столовая, кухня, спальня и ванная комната (т.е. по - нашему, это "трешка"). Милая квартира с тремя спальнями, полностью оборудованной кухней и двумя парковочными местами обойдется уже $249 900.

   Пентхаус в ньюйоркском стиле недалеко от озера Даус Лэйк с балконом, с которого открывается прекрасный вид на город, стоит уже $349 900; а маленький, скромный домик с гостиной, кухней, ванной комнатой, спальнями и собственным садиком, обнесенным забором, стоит в три раза меньше - $113000.

   Как во всякой столице, в Оттаве развит туризм и потому популярностью пользуется коммерческая недвижимость. Стать обладателем магазина кофе, расположенного в центре города, в зоне повышенного траффика, можно за $59 900. При этом "по наследству" вам достанется отличная репутация этого местечка и постоянные клиенты. Есть еще возможность стать, скажем, обладателем арт-галереи, где продавец выставленных на продажу произведений искусства получает комиссию в размере 50% от продажи картин. Затратить на это придется не более $22 500.

   В свете того, что происходит на риелторских рынках Европы и собственно России, цены на канадскую недвижимость кажутся весьма умеренными.

   Провинция

   Большинство канадцев, 76,6%, живут в городах, а соответственно 23,4% - в сельской местности. Согласно последней переписи населения, 31% населения Канады (8,61 миллиона человек) живут в трех крупнейших городах страны - Торонто, Монреале и Ванкувере.

   Рассматривать "провинциальную" недвижимость удобно на примере Торонто - крупнейшего канадского мегаполиса (около 4 миллионов жителей). Именно туда попадает большинство иммигрантов из России.

   В Торонто обычные квартиры и дома для людей среднего и чуть выше чем среднего достатка находятся в ценовом диапазоне 250.000 - 300.000 канадских долларов ($185 000 -230 000). За эту сумму можно купить среднюю квартиру с двумя-тремя спальнями. Рядом обычно расположены корт, плавательный бассейн, подземный гараж. Квартиры с одной спальней стоят, естественно, дешевле, но спрос на них велик.

   К хорошим районам Торонто относится Rosedale, расположенный к северу от центральной части Торонто, где живут англосаксы, как правило, юристы, университетские профессора, политики. Высоко котируется Foresthill. Bridle Path, расположенный на северо-востоке, привлекает своим красивым парком с рекой Дон. Цены на индивидуальный дом в этом парке от CAD1 000 000 ($750 000) и выше. Очень элитным считается и Mount Pleasant, расположенный рядом с Rosedale. Там тоже есть парк с гольф-клубом и своим Доном, но уже Западным.

   На берегу озера Онтарио находится район Beeches с весьма умеренными ценами на квадратный метр. Недорого можно приобрести жилье в районах Etobicoke, Thornhill, Scarborough, Markham, или например в городах: Richmond Hill, Newmarket, Aurora, Mississauga, Oakville. Большинство русских селится в районе Thornhill, повинуясь чувству этнической солидарности. "Средний"дом здесь можно купить от CAD150.000 ($112 000) и выше.

   В последние годы для рынка недвижимости в Торонто характерно увлечение реконструкцией - перестройкой нежилых зданий под жилье. Городские власти всячески поощряют эту тенденцию: центральные улицы, где стояли пустые дома, начали оживать. В результате возросла безопасность центральных районов. Кроме того, в Торонто наблюдается нехватка земли под новое строительство, и реконструкция отчасти решает эту проблему. В целом же тенденция на рынке в Торонто благоприятна для приобретения всех видов недвижимости. Границы города расширяются, внутренняя миграция из других провинций Канады продолжает набирать обороты. Обобщая данные по недвижимости в этом регионе можно сказать, что, например, осенью 2002 года средняя стоимость жилья в Торонто составила $283 000 и увеличилась на 11% за 12 месяцев. Есть о чем задуматься инвесторам!

   Ситуацию с другими районами канадской "внестоличной" территории в первом приближении можно приравнять к ситуации в Торонто. В настоящее время строительная индустрия Канады переживает настоящий бум. В год строится более 200 тысяч объектов жилой и коммерческой недвижимости.

   Нюансы покупки

   Естественно, когда русский человек хочет купить квартиру или дом в Канаде, то обычный вопрос: "нам что -нибудь по-дешевле". На самом деле, недвижимость достаточно сложный продукт и существенно отличается от остальных, для которых такое правило было бы абсолютно верным. Например, малая стоимость тех или иных апартаментов или таунхауза нередко объясняется весьма и весьма просто. Стоит взглянуть более внимательно на размер оплаты за услуги кондоминиум -корпорации (maintenance fee) и многое, возможно, окажется понятным. Например, нередко встречаются здания, где оплата за указанные услуги, плюс коммунальные расходы (электричество, газ, вода) доходят до 600 долларов и более в месяц. Даже человеку непосвященному ясно, что это довольно большие ежемесячные выплаты, а для будущего жильца соответственно немалые расходы. Окажется ли такое жилье в итоге действительно дешевым? Рассмотрим некоторые примеры.

   Квартира с одной спальней (1 bdrm.) общей площадью 55-85 кв.м. в таких домах будет стоить $140 000 - 180 000. Наиболее популярны квартиры с двумя спальнями (2 bdrm.), общей площадью 70-100 кв.м. Такие квартиры, как правило, включают также небольшую застекленную и утепленную лоджию-солярий, часто используемую под кабинет (Den). В них предусмотрено два санузла. Цена - $150 000-240 000. Квартира в доме-кондоминиуме с тремя спальнями и тремя санузлами, площадью 100-180 кв.м. может стоить $300 000 - 500 000.

   Наиболее дорогостоящими и престижными считаются пентхаузы, то есть квартиры, расположенные на последних этажах. Эти огромные квартиры, площадью со средний канадский дом, спланированы минимум на две стороны горизонта, с современной дизайнерской отделкой, часто включающей мраморный камин, полы, отделанные гранитом и ценными породами дерева, подсвеченные ниши и колонны, кухню, оборудованную техникой только знаменитых брендов. Такая квартира обойдется покупателю в $300 000 - 700 000 и более, но, поверьте, она этого стоит.

   Комплексы домов (Townhouse) - 2 или 3 этажные дома, с отдельным входом и гаражом, но имеющие общую стену с соседним домом. Их планировка аналогична планировке частного дома, но имеет ограничения по габаритам. Общая площадь среднего таунхауза 140 - 210 кв. м, цена - $250 000 -350 000. Первый и последний в ряду дома - угловые. Угловой таунхауз имеет все преимущества отдельно стоящего дома - большой участок земли, окна на три стороны. Однако его стоимость остается существенно ниже, что является неоспоримым преимуществом для владельца. Аренда таунхауза может оказаться дешевле аренды кондо и составлять $1 400-1 800 в месяц. Однако коммунальные услуги при этом чаще всего оплачиваются отдельно. Отдельно стоящий дом (detached) - мечта каждого канадца. Несмотря на сегодняшнее бурное строительство кондо и таунхаузов, многие все-таки стремятся приобрести собственный дом и "вступить в братство домовладельцев", что на американском континенте свидетельствует об определенном положении в обществе и статистика подтверждает это. В разряд самого недорогого жилья, в первую очередь, попадают кондо-квартиры и таунхаузы, и обычно именно они ассоциируются у потребителя с наименьшей оплатой.

   Ежемесячные выплаты за недвижимость являются величиной составной. Включают они в себя налог на владение недвижимостью, выплаты за пользование кредитом, коммунальные платежи, а в случае кондо-жилья еще и оплату за услуги корпорации (maintenance fee). Последние, в свою очередь, состоят из расходов на содержание конструкции здания, уборку территории вокруг него, поддержание чистоты в помещениях совместного использования, оплату работы персонала, резервный фонд, и так далее. В среднем, для потребителя стоимость подобных услуг колеблется от $50 до $300 в месяц и это без коммунальных платежей - расходов на газ, электричество, воду и прочее. Величина "maintenance fee" довольно существенно разнится и чаще всего зависит от возраста здания и от того, насколько хорошо и регулярно оно обслуживалось до настоящего времени.

   Если расходы за услуги кондоминиум - корпорации оказываются слишком большими, недвижимость перестает быть дешевой, даже если куплена она за довольно малые деньги.

   Аренда и покупка

   Довольно большая часть людей считает, что аренда жилья имеет свои существенные преимущества. Они, безусловно, правы. Если говорить о плюсах аренды, то первое, что обычно приходит на ум - это, конечно же, меньшие затраты на проживание. В среднем аренда апартаментов стоит $900 - 1100 в месяц, включая все коммунальные платежи. Очевидно, что для тех, кто только переехал жить в Канаду и не имеет солидных денег, идея арендовать жилье - это, пожалуй, единственно правильный путь. Надо вставать материально на ноги в новой жизни и чем меньше придется платить за проживание первое время, тем легче подниматься. Довольно сложно сразу найти работу, а если и удается это сделать, то доходы в начале обычно не велики. Чаще всего, лишь один из супругов в состоянии трудоустроиться, а просуществовать на одну зарплату всей семье нелегко. Ясно, что в таком положении разговоры о покупке недвижимости просто бессмысленны, и вот где аренда действительно за благо. При этом идея проживания в большом многоквартирном доме тоже обладает своими плюсами. Обычно люди стараются селиться в многоэтажках, где живут представители той же национальности, или поближе к людям, которые являются носителями того же языка. Куда удобнее общаться с соотечественниками, особенно если успехи в английском пока еще не велики. В хорошем здании не редкость бассейн, сауна или тренажерный зал. Не надо далеко ходить и тем более оплачивать такие услуги отдельно. Так что преимущества аренды жилья очевидны. Однако, стоимость арендной платы неуклонно растет.

   При покупке недвижимости с минимальным взносом ежемесячная оплата будет выше. Никто бы не стал арендовать жилье, если за те же деньги можно было бы жить в собственном доме. Приравнять ежемесячные платежи удастся лишь в случае, если вы вносите при покупке жилья больше своих собственных денег (down payment), покупаете уж совсем дешевое жилье или приобретаете недвижимость, часть которой будете сдавать в аренду. Итак, истина в том, что за собственный угол вам, почти всегда, придется платить дороже.

   К владельцам недвижимостью у тех же банков совсем другое отношение. Финансовые организации будут наперебой предлагать вам все виды кредитных карт. Любая кредитующая организация знает, что если банк доверил вам кредит на покупку недвижимости стоимостью, например, в $250 000, то дать вам кредит на сумму в $5 000-10 000 уже не составляет особого риска. Даже если вы будете не в состоянии расплатиться с кредитором, то банку есть на что претендовать. Вы, в свою очередь, наверняка не захотите потерять свой дом ради долга в пару тысяч долларов и, безусловно, вовремя вернете свою задолженность.

   Важнейшим мотивом покупать сегодня недвижимость является рекордно низкий процент на кредитование. С лета прошлого года риэлторская статистика продаж недвижимости в Торонто бьет рекорды месяц за месяцем. Те, кому удавалось в 80-х получить хотя бы 19%, были безмерно рады такому удачному повороту событий, а сегодня процент составляет 5,4% - 5,7%. И это, если говорить о кредите, зафиксированном на пять лет. Если же иметь в виду варьируемый (variable) заем, то его сегодня можно получить, например, под 2,9%, что звучит почти совсем неправдоподобно. Вот почему, несмотря на вялотекущую рецессию в Канаде, народ активно покупает недвижимость, понимая, что таких подарков долго раздавать не будут.

   Не многие знают, что если для одного хорошо купить квартиру в кондоминиуме за 250 000, заплатив депозит 25% от стоимости или 62 500 в качестве даунпеймента (предоплаты), а другой заплатит те же 62 500 в качестве 15% даунпеймента и переедет в новый двухэтажный дом за $415 000. При этом сразу после переезда первый будет платить мортгидж банку в размере $1 100, а второй - $1 700, что в разнице составит $600 в месяц. Но категория жилья будет совершенно различна. Еще больше будет разница в приросте стоимости этих двух объектов недвижимости, скажем лет через пять. А если посчитать дополнительные расходы, например, ежемесячные отчисления в фонд кондо (maintenance fees)? Получается, что хорошо русскому, то немцу смерть и наоборот.

   Во избежание серьезных проблем, которые могут возникнуть у тех, кто приобретает недвижимость, рекомендуется при процедуре передачи прав владения собственности в ваши руки приобретать недорогую страховку "Title Insurance Policy", которую покупатель платит лишь однажды, тем самым приобретая постоянную гарантию от могущих возникнуть проблем. Дело в том, что последние двести лет информация касательно регистрации прав владения землей являлась открытой, и каждый желающий мог за символическую плату получить доступ не только к данным, раскрывающим имена владельцев той или иной собственности, но и к информации касательно мортгиджа на данную собственность.

   Известны случаи, когда нечистые на руку "профессионалы", получая доступ к подобной базе данных, использовали ее против ничего не подозревающих владельцев собственности, например, чтобы получить кредитную линию под гарантию этой собственности, и, получив деньги, скрывались. Распутывать дела подобного рода чрезвычайно тяжело, долго и накладно.

   Вопросы юрисдикции

   Канадские законы разрешают покупать недвижимость в Канаде как ее жителям, так и гражданам других государств на равных основаниях, за небольшим исключением, касающихся рекреационных зон.

   Все операции, связанные с приобретением или продажей любой недвижимости в Канаде проводятся лицензированными адвокатскими фирмами. И продавец, и покупатель, заключая контракт с адвокатом, знают, что их имущественные интересы надежно защищены законами Канады. Риск потерять деньги, купить объект с "мертвыми душами" или стать жертвой какого-либо мошенничества, практически сведен к нулю.

   Адвокат гарантирует юридическую чистоту сделки и персонально отвечает за нее по закону. Адвокатская деятельность полностью застрахована. Поэтому даже если при оформлении сделки была допущена ошибка или адвокатская контора по каким-либо причинам прекратила свою деятельность, ее клиенты, пострадавшие материально, получат компенсацию.

   Кредитование и налоги

   Иностранные граждане, если они только не докажут, что вскоре переезжают жить в Канаду, не имеют возможности получения в банках льготных кредитов на покупку недвижимости. Связано это с тем, что канадский банк не может контролировать или как-то воздействовать на гражданина другой страны. Все прочие могут получить кредит под очень небольшие проценты - 5,85%. Такой низкой ставки финансирования сделок по покупке и продаже недвижимости в Канаде не было в течение последних сорока лет. Имеется в виду закрытая (то есть постоянно закрепленная) ставка финансирования на последующие пять лет. Открытый варьируемый кредит (variable mortgage) предлагается банками под 4,5% и даже еще меньший процент.

   В принципе, для иностранцев возможно получение кредита под приобретаемое жилье в некоторых финансовых организациях в Канаде, специализирующихся на операциях с недвижимостью. Но, как правило, в таких организациях процент платы за кредит значительно выше.

   Еще один вариант получения кредита в канадском банке - наличие при покупке собственной суммы денег, составляющей 35% (down payment) от общей стоимости - остальное банковская ссуда. Кроме того, рассчитывать на ссуду в банке можно, приобретая бизнес в Канаде, при этом также, как и в первом случае, не являясь резидентом.

   Покупая недвижимость в Канаде, кроме стоимости недвижимости покупатель также несет дополнительные расходов, а именно:

  • оплата услуг адвоката
  • оплата за регистрацию права собственности и регистрацию кредита
  • страхование кредита (в случае, если кредит берется на оплату более 75% от стоимости покупаемой недвижимости)
  • страховка дома
  • Land Transfer Tax - разовая государственная пошлина, рассчитываемая в зависимости от стоимости недвижимости
  • стоимость технической инспекции дома (если покупатель решит провести такую инспекцию)
  • стоимость подключения к коммунальным услугам (газ, электричество, вода, телефон, кабель)

   Все расчеты по сделке в Канаде ведутся безналично, через банковские трансакции путем выписывания банковских чеков, которые депозитируются на специальные трастовые счета, что по закону гарантирует невозможность их использования в любых других целях, кроме как в оговоренных условиях сделки по купле-продаже конкретного объекта недвижимости.

   Важно то, что продавец получает доступ к средствам только после полного переоформления недвижимости на имя покупателя. В случае расторжения сделки средства переводятся назад покупателю в полном объеме без вычетов или процентов. Вычисление точной суммы, которую покупатель должен заплатить продавцу при оформлении купли-продажи недвижимости, входит в функции адвокатской конторы. Гонорар адвоката обычно составляет $500-800.

   Сделки оформляются в Государственной Регистрационной Палате путем внесения имени покупателя в реестр собственников в присутствии представителей адвокатских контор продавца и покупателя, после чего представитель покупателя передает представителю продавца банковский чек на полную сумму расчета в обмен на ключи от приобретенного объекта недвижимости, которые в свою очередь, передаются адвокатом своим клиентам. Сделка состоялась.

реклама